案例一：楼下车库被改成饭馆
　　
　　住某小区二楼的李小姐最近碰到了烦心事：一楼的住户把车库和杂屋改建成了饭馆，装修的时候随意破坏承重墙体结构，还向外延伸出来近１米。她住在二楼不但受到油烟、噪音的困扰，还要提防小偷顺着墙爬上来偷东西。
　　
　　支招：《物权法》规定了业主不得擅自改变房屋使用性质。“住改商”需经过行政许可，并取得有利害关系的业主同意。因此，李小姐有权对一楼将车库转为商业用途的做法说“不”，并可要求物业公司对一楼住户的行为进行制止，如一楼住户不进行整改，物业公司有义务向有行政执法权的部门上报。
　　
　　案例二：刚买的新房漏水
　　
　　去年６月，张先生在一次性付清全部房款后顺利入住某处商品房，同时向物业管理公司交纳了物业管理费。然而入住后不久，有天下大雨，张先生发现自家天花板上漏水。虽然物业公司及时通知开发商进行了维修，但张先生认为房屋漏雨导致自己蒙受损失，拒绝缴纳今年的物业管理费。结果不久前，张先生收到了物业公司发来的律师函。
　　
　　支招：新房的公共部位漏水如果属于房屋质保期内，业主应找开发商修复或赔偿，而不能采取不交物管费这种极端方式，因为物业公司并没拒绝履行义务。物业服务企业则应当配合业主与开发商进行沟通和协商解决，但开发商已全权委托物业服务企业进行房屋售后维修的，应由物业服务企业及时修复并作出相关赔偿。
　　
　　案例三：楼上爆管无人在家
　　
　　今年冰灾期间，某小区５楼水表爆裂，而业主恰好不在家，水由地板和阳台渗透到楼下，楼下业主赶紧将情况向物业公司反映，物业公司由于无法与５楼业主取得联系，紧急情况下向派出所进行了报告，在有第三者在场的情况下，请人撬开了房门，关闭了水阀。事后，５楼业主以居家没有安全感、物业公司未经其同意破门为由，要告物业公司私闯民宅，楼下业主则要物业公司赔偿其经济损失。
　　
　　支招：物业公司在破门进入房间维修前，应征求业主的同意。如果遇到紧急情况漏水或燃气泄漏，物业无法与业主取得联系，在公安机关和第三者在场的情况下破门而入是将损失降到最低的无奈之举，这在法律上叫紧急避险，在个人利益和最大公共利益发生冲突时，应首选保护最大公共利益。破门和维修多少会给业主带来损失，物业应妥善做好善后工作。因楼上渗水到楼下，造成楼下业主损失，如果业主与物业没有特别的约定，物业不承担赔偿责任，楼下的业主可以请有评估资质的机构到现场评估，与楼上住户协商维修或向法院起诉。
　　
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　　物管问题多将通报批评
　　
　　天心区房产局近期下发了《长沙市天心区物业管理行业创建全国文明城市工作指导手册》，并召集全区150个物业管理项目的负责人签定责任书，要求全区各物业服务企业严格按照行业创建标准，对照存在的问题进行整改。
　　
　　天心区房产局物业监管科科长周新卷介绍，下阶段房产局还将继续采取部门、街镇、企业三位一体的物业管理模式，对规范行业服务进行指导和督查，并对小区业主满意度进行调查，全区物业管理行业文明创建情况将纳入物业服务企业诚信档案，对存在问题较多的物业服务企业进行通报批评，并上报上级主管部门。
　　
　　市民如有更多关于物业管理的疑问，可以拨打天心区房产局物业监管科电话0731-5138049咨询。

（来源：红网综合）
（作者：丁阳亮 张彬）
（编辑：陈化娟）